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買房、賣房、租房,那些與房有關(guān)的稅務(wù)版三生三世!

點(diǎn)擊數(shù):15752017-10-12 10:13:53 來源: 中國稅務(wù)雜志社


人生四件大事,衣食住行,“住”一直是百姓關(guān)心的話題,說到“住”最重要的問題莫過于買房賣房租房啦。今天,小編就為大家仔細(xì)捋一捋這些與房有關(guān)的稅務(wù)問題。

一手房銷售篇

銷售一手房,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。若該項(xiàng)目是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后,再以自己的名義立項(xiàng)銷售的,也屬于上述范疇。接下來,我們就來看一看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何申報(bào)納稅和開具發(fā)票。

(一)一般納稅人

1、申報(bào)納稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,需判斷該項(xiàng)目是否屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)老項(xiàng)目,是指以下兩種情形:①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。對(duì)于老項(xiàng)目,納稅人可選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,也可選擇適用一般計(jì)稅方法11%稅率計(jì)稅。而新項(xiàng)目,則必須適用一般計(jì)稅方法11%稅率計(jì)稅。

大多數(shù)一手房都采取預(yù)收款方式進(jìn)行銷售。在此種銷售方式下,應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

適用一般計(jì)稅方法的,應(yīng)按照財(cái)稅【2016】36號(hào)文第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間(一般為交房),以當(dāng)期銷售額(以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算)和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照財(cái)稅【2016】36號(hào)文第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間(一般為交房),以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。同樣,未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。


2、發(fā)票開具

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,可自行開具增值稅發(fā)票;若購買方為其他個(gè)人的,不得開具增值稅專用發(fā)票。

2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款,未開具營業(yè)稅發(fā)票的,可以開具增值稅普通發(fā)票,不得開具增值稅專用發(fā)票。營改增后收到預(yù)收款需要開具發(fā)票的,開具不征稅的增值稅普通發(fā)票(使用開票系統(tǒng)中 “未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼,選擇602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”,發(fā)票稅率欄為“不征稅”)。

營改增前收取預(yù)收款并已申報(bào)繳納營業(yè)稅,營改增后需要開具全款發(fā)票的,分以下兩種情形:

(1)開具增值稅普通發(fā)票的

將預(yù)收款開具的營業(yè)稅發(fā)票收回作廢,可以全額開具增值稅普通發(fā)票。“價(jià)稅合計(jì)欄”為全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,“稅率欄”選擇適用稅率或征收率,“備注欄”中應(yīng)注明“其中,所屬期**月已申報(bào)繳納營業(yè)稅的銷售額為···”。

(2)開具增值稅專用發(fā)票的

通過“銷售不動(dòng)產(chǎn)差額開票”方式開具,其中“價(jià)稅合計(jì)欄”為收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,“稅額欄”為計(jì)算應(yīng)申報(bào)繳納增值稅稅額,系統(tǒng)自動(dòng)在“稅率欄”標(biāo)“*”,“金額欄”為系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算的不含稅金額,“備注欄”中應(yīng)注明“其中,所屬期**月已申報(bào)繳納營業(yè)稅的銷售額為···”。


 (二)小規(guī)模納稅人

1、申報(bào)納稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用5%征收率。采取預(yù)收款方式銷售的,應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。

滿足納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)申報(bào)時(shí),應(yīng)以當(dāng)期銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳的稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2、發(fā)票開具

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的,小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。購買方為其他個(gè)人(自然人)的,不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款,未開具營業(yè)稅發(fā)票的,可以開具增值稅普通發(fā)票,不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

注意事項(xiàng):發(fā)票的“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄,需填寫不動(dòng)產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號(hào)碼(無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫),“單位”欄填寫面積單位,備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。


二手房轉(zhuǎn)讓篇

轉(zhuǎn)讓二手房,在稅法上屬于“納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)”。不動(dòng)產(chǎn)的取得方式,包括直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。不同類型的納稅人,均可能成為買賣主體。那么,我們就看一下各種類型的納稅人應(yīng)該如何處理。


(一)一般納稅人

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),首先需判斷不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間。若該不動(dòng)產(chǎn)為2016年4月30日之前取得的,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法5%征收率,也可以選擇適用一般計(jì)稅方法11%稅率。若該不動(dòng)產(chǎn)為2016年5月1日之后取得的,必須適用一般計(jì)稅方法11%稅率。

其次,在計(jì)算銷售額時(shí),需區(qū)分該不動(dòng)產(chǎn)的取得方式是否為自建。若為自建取得,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額計(jì)算銷售額;若非自建取得的,則以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,差額計(jì)算銷售額。

申報(bào)繳稅時(shí),按照5%的征收率或預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。預(yù)繳的增值稅稅款,可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,抵減不完的,結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。一般納稅人應(yīng)自行開具增值稅發(fā)票。


(二)小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),按5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。若該不動(dòng)產(chǎn)為自建取得,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額計(jì)算銷售額;若非自建取得的,則以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,差額計(jì)算銷售額。

申報(bào)繳稅時(shí),按照5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。預(yù)繳的增值稅稅款,可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,抵減不完的,結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),不能自行開具增值稅發(fā)票的(包括增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票),可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

(三)個(gè)人


在稅法上,個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人(自然人)。個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),適用5%的征收率。若該不動(dòng)產(chǎn)為自建取得,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額計(jì)算銷售額;若非自建取得的,則以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,差額計(jì)算銷售額。

申報(bào)繳稅時(shí),個(gè)體工商戶向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。需要開具增值稅發(fā)票的,由地稅機(jī)關(guān)代開。

對(duì)于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū),個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買的住房,若購買時(shí)間2年以上(含2年)的,免征增值稅;不足2年的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。判斷是否滿兩年,一般以房屋所有權(quán)證書(包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書) 注明的時(shí)間為準(zhǔn)。若因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時(shí)取得上述證書的,由人民法院、仲裁委員會(huì)出具的法律文書確認(rèn)個(gè)人購買住房的,法律文書的生效日期視同房屋所有權(quán)證書的注明時(shí)間,據(jù)以確定是否享受優(yōu)惠。

注意事項(xiàng):

1、非自建取得的不動(dòng)產(chǎn)差額計(jì)算銷售額的,應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,不得扣除。包括①稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票;②法院判決書、裁定書、調(diào)解書,以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書;③國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

2、自然人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),直接向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。除自然人以外的納稅人,向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

3、納稅人向自然人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

4、異地不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不適用外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理相關(guān)制度規(guī)定,不需開具《外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明》。


房屋租賃篇

我們通常所說的租房,在稅法上屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃的范疇。而不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃,是指納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的取得方式,包括直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。將租賃的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租,也屬于出租取得的不動(dòng)產(chǎn)。


一般納稅人、小規(guī)模納稅人、個(gè)體工商戶、其他個(gè)人(自然人),均有可能成為房東,提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。下面,我們就來看一下針對(duì)不同的納稅主體,稅法是如何規(guī)定的。

(一)一般納稅人


一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用5%征收率的簡易計(jì)稅方法,也可以選擇適用11%稅率的一般計(jì)稅方法。而出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn),必須適用一般計(jì)稅方法。

如果納稅人機(jī)構(gòu)所在地與不動(dòng)產(chǎn)在同一縣(市、區(qū))的,直接向機(jī)構(gòu)所在地的主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可。如果不在同一縣(市、區(qū))的,需要向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。預(yù)繳稅款時(shí),簡易計(jì)稅適用5%的征收率,一般計(jì)稅適用3%的預(yù)征率。一般納稅人自行開具增值稅發(fā)票。

(二)小規(guī)模納稅人


小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,按5%征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,直接向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。


(三)個(gè)體工商戶

個(gè)體工商戶出租非住房類的不動(dòng)產(chǎn),按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。


不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,按5%或1.5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,直接向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。


(四)其他個(gè)人(自然人)

其他個(gè)人出租非住房類的不動(dòng)產(chǎn),按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。其他個(gè)人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。


采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)的,取得的預(yù)收租金收入,可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?,分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的,可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

申報(bào)繳稅時(shí),直接向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。需要開具增值稅發(fā)票的,向地稅局申請(qǐng)代開。承租方不屬于其他個(gè)人的,可以申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。另外,自2017年9月1日起,如果其他個(gè)人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動(dòng)產(chǎn)的,可由受托方代為向主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。

注意事項(xiàng):

1、對(duì)承租取得的不動(dòng)產(chǎn),其取得時(shí)間按租賃合同約定的租賃開始時(shí)間確定。

2、異地不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)不適用外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理相關(guān)制度規(guī)定,不需開具《外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明》。

3、其他個(gè)人(自然人)出租不動(dòng)產(chǎn),在地稅申報(bào)開票;其他納稅人,均在國稅申報(bào)或預(yù)繳。

4、對(duì)于單位納稅人和個(gè)體工商戶,不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地一致的,不需要預(yù)繳。

5、小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn),不能自行開具增值稅發(fā)票的,可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。其他個(gè)人(自然人)出租不動(dòng)產(chǎn),可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。


來源:中國稅務(wù)雜志社

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